南寧出臺小區(qū)車位"限購令" ，一戶一個車位誰也別想“炒”
2012年11月30日來源：南國早報
核心提示
近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭也日益增加，小區(qū)車位租售問題也逐漸成為社會各界普遍關(guān)注的熱點話題。如何合理分配車位車庫，滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的停車需要？日前，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理的通知》，對新建項目的車位、車庫和仍有車位在售的項目租賃和銷售管理進行明確。記者對此進行了采訪
11月29日，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱“南寧市住房局”）召開新聞通氣會，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人對《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理的通知》（以下簡稱《通知》）進行了詳細(xì)解讀。據(jù)介紹，《通知》從11月21日已開始實施�！锻ㄖ钒l(fā)布前，房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫已辦理商品房買賣合同登記備案的，可以按原規(guī)定辦理房屋登記；已簽訂車位、車庫買賣合同且繳納契稅的，可以按原規(guī)定辦理商品房買賣合同登記備案或者房屋登記。
1 小區(qū)道路停車如何收費
案例：“每天下班回家，我都將車停在小區(qū)道路上，物管每個月要收200元停車費，他們收費究竟有沒有依據(jù)？”家住東葛路某小區(qū)的小廖總有這樣的困惑。其實，南寧市不少小區(qū)都在公共道路上劃了停車位，并收取一定數(shù)額的費用，這筆費用該不該收？收益又該如何處置？不少小區(qū)業(yè)主認(rèn)為這是一筆“糊涂賬”。
《通知》：房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和車庫，屬于全體業(yè)主共有，只能出租；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和車庫的使用及出租，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。
解讀：南寧住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)項目小區(qū)內(nèi)的停車位大體可以分為3種，一種是依照房產(chǎn)測量規(guī)范不作為共有建筑面積進行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位和車庫，這種一般為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，可以出售；另一種則依照相關(guān)法規(guī)，結(jié)合民用建筑修建的防空地下室劃定的車位和車庫，這種情形的車位車庫要經(jīng)人防主管部門審核同意，開發(fā)商可按“平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的原則出租，但不得出售及辦理房屋登記；第三種則是項目建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和車庫，屬于全體業(yè)主共有，只能出租。
據(jù)了解，隨著家庭擁有車輛的日益增多，加上部分小區(qū)內(nèi)車位配比低，停車位遠遠不能解決小區(qū)停車之“渴”，利用較寬的道路或者是其他場地空間優(yōu)勢劃出停車位的做法也在所難免。
該負(fù)責(zé)人表示，按照相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，這些道路或者是其他場地都屬于業(yè)主共有，因此，這些場所能不能利用來做停車位，停車位的受益歸誰和如何管理，還需要相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同說了才算。
2 樓盤預(yù)售應(yīng)公示車位情況
案例：某開發(fā)商新開發(fā)了一個樓盤。由于該樓盤地理位置較好，不少業(yè)主看了之后，也沒細(xì)想就紛紛購買了該樓盤的房子�？墒堑浇环恐畷r卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)僅有 300個停車位，這對于有近500套房子的小區(qū)明顯不足。一些前期細(xì)致了解了車位信息的業(yè)主提前付款購買了車位，而沒買到車位的業(yè)主則表示了不滿，認(rèn)為開發(fā)商對樓盤設(shè)計有缺陷，且沒有盡到告知的義務(wù)，使得他們錯過了購買車位的時機。
《通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次辦理商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)將該項目車位和車庫規(guī)劃配置情況在商品房預(yù)售方案中明確，并在銷售現(xiàn)場予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示本通知，并將該項目車位和車庫規(guī)劃配置情況、車位和車庫的歸屬等在商品房買賣合同中載明。
解讀：據(jù)了解，對于依照房產(chǎn)測量規(guī)范不作為共有建筑面積進行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位和車庫，雖然此前按照相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)納入商品房銷售管理。不過對于開發(fā)商是否要在商品房預(yù)售時，將項目車位和車庫規(guī)劃配置情況公示并沒有明確。因此，在實際生活中，很多開發(fā)商在商品房進行預(yù)售時，直接省略這一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致很多購房者對項目的車位、車庫沒有明晰的了解。信息的不對稱讓很多購房者在購買車位、車庫時無所適從。
雖然，開發(fā)商在商品房預(yù)售時，因為建設(shè)原因，項目車位和車庫可能并沒有同時達到預(yù)售條件，但為了便于購房者知情需要，《通知》規(guī)定此時也要對項目的車位、車庫相關(guān)情況進行公示。不僅如此，為了避免購房者錯過商品房預(yù)售時對項目車位車庫情況的公示，新規(guī)更是規(guī)定讓開發(fā)商盡告知義務(wù)，要求商品房買賣合同中將項目車位和車庫規(guī)劃配置情況、車位和車庫的歸屬等重要信息進行告知。
項目的車位、車庫的相關(guān)信息都有了，但是開發(fā)商并沒有告知車位的銷售情況，購房者又如何了解哪個車位已經(jīng)有“主”，哪個車位自己可以“搶”呢？南寧市住房局負(fù)責(zé)人表示，購房者可以通過登錄該局的政務(wù)網(wǎng)站對車位、車庫的預(yù)售信息進行查詢，進而向開發(fā)商提出購買申請。而此時如果開發(fā)商有“捂盤惜售”行為，購房者還可以向房產(chǎn)監(jiān)察部門進行舉報。
3 一套房屋限購一個車位
案例：某樓盤開盤后，不少業(yè)主想購買車位，卻被開發(fā)商告知車位已經(jīng)售罄。售罄的原因是，某些業(yè)主因為擁有多輛車，一次性購買了兩三個車位�！锻ㄖ穼嵭幸院螅@種情況會出現(xiàn)嗎？
《通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)按照購房人每購買一套房屋只能相應(yīng)購買該項目一個專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫的原則銷售。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫的買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明購房人已經(jīng)購買該項目房屋的具體房號及房屋所有權(quán)證號，或者商品房買賣合同登記備案證明編號。
解讀：據(jù)了解，目前南寧市的已建成或者在建的小區(qū)中，車位配比基本在1:0.4至1:0.8內(nèi)，即100套商品房配有40~80個車位。如果某小區(qū)購房者中大部分人都有多輛小車，而且都想購買車位、車庫，那么就會出現(xiàn)有部分購房者無車位可買的情況。
南寧市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在購房群體中，部分購房者可能并無停車需求，而另外一部分購房者可能擁有不只一輛小車。為了滿足購房者的基本需求，此次《通知》就明確規(guī)定了，在銷售商品房時，購房人每購買一套房屋只能相應(yīng)購買該項目一個專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫的原則銷售。而且，此舉也讓想通過購買多個車庫、車位的“炒車位”購房者受到限制。
4 購房人可多購富余車位
《通知》：房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房現(xiàn)售備案證明時（分期辦理的，按最后一期辦理時間計算）尚有車位和車庫未售出的，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車位和車庫銷售情況在該項目所在地顯著位置公示3個月仍未能全部售出的，對剩余未售出的車位和車庫，該項目購房人可以自主選擇購買多個車位和車庫。
解讀：南寧住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商品房從取得預(yù)售到取得現(xiàn)售備案證明一般需要兩年左右的時間。為了充分保障項目購房者的車位需求，此次《通知》把這個時間段作為一個“緩沖期”，讓那些此前沒有購買車位、車庫意向的購房者有足夠時間進行考慮，同時也照顧到兩年之內(nèi)新增買車的購房者。
而對于“多車家庭”而言，在有經(jīng)濟實力又想在居住小區(qū)購買多個車位、車庫也并非“死路一條”。據(jù)介紹，如果取得商品房現(xiàn)售備案后，又將車位和車庫銷售情況在該項目所在地顯著位置公示3個月仍然賣不完的，“多車”一族就可以不受數(shù)量限制購買。
5 車位交易只在小區(qū)內(nèi)循環(huán)
《通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同時，購房人已簽訂了車位或車庫買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)同時解除車位或車庫買賣合同。購房人購買專有產(chǎn)權(quán)的車位或車庫，經(jīng)登記并取得房屋所有權(quán)證后可依法出售、贈與及以其他方式進行轉(zhuǎn)讓，但車位或車庫受讓人應(yīng)當(dāng)為本項目其他購房人。
解讀：據(jù)了解，目前南寧不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了車位比車貴，甚至比房貴的情況，如埌東一帶小區(qū)車位已經(jīng)賣到了每平方米超一萬元的價格，由此，“炒車位”的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)�！锻ㄖ窞榉乐估迷诤炗喩唐贩抠I賣合同的環(huán)節(jié)只買車位不買房的出現(xiàn)，開發(fā)商在與購房人解除商品房買賣合同時，須一并解除車位或車庫買賣合同。
此外，雖然《通知》對購房人購買專有產(chǎn)權(quán)的車位或車庫可以進行銷售，但是為了讓小區(qū)的停車位真正服務(wù)于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人，要求只能賣給本項目其他購房人。
6 租賃車位一次不超六個月
案例：幾年前，黃女士在柳沙半島某小區(qū)購得一套商品房，買房時沒購買車位。小區(qū)的一期樓房中，開發(fā)商沒設(shè)計地下車庫，只將各棟樓房的一樓架空用作車庫。此外，開發(fā)商還在小區(qū)的空地上劃了34個停車位。不過每個車位10多萬元的售價讓黃女士感覺太貴，仍然沒買車位，希望租小區(qū)的車位來用。黃女士找到了開發(fā)商咨詢，被告知小區(qū)車位可以出租，但業(yè)主必須租20年，并一次性交納20年的租金共6萬元，不能短期租，租金方面也不得討價還價。開發(fā)商的規(guī)矩讓許多跟黃女士一樣的入住戶都不愿意租車位。
《通知》：用于出租的車位和車庫，在滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目購房人和物業(yè)使用人需要的前提下仍有空余的，可以臨時出租給該項目購房人和物業(yè)使用人以外的單位、個人使用，但每次出租前應(yīng)在項目所在地顯著位置公示15日，且每次租賃合同期限最長不得超過6個月。
解讀：出于商品流通需要，開發(fā)商需要對自己擁有產(chǎn)權(quán)的車位和車庫進行經(jīng)營活動本無可厚非。因此，《通知》也明確規(guī)定，允許開發(fā)商在滿足開發(fā)項目購房人和物業(yè)使用人需要的前提下，可以臨時租給這部分人以外的單位和個人進行使用。
不過，如果所有者長期租賃給項目購房人和物業(yè)使用人以外的單位、個人使用，那么一旦將來本項目的其他業(yè)主或者物業(yè)使用人新購買了車輛之后，就會出現(xiàn)無車位、車庫可停的情況。因此，《通知》規(guī)定，每次租賃合同期限應(yīng)該在6個月以內(nèi)，6個月之后重新進行租賃，并盡量優(yōu)先照顧開發(fā)項目中后續(xù)購車、有停車需求的業(yè)主和物業(yè)使用人。
